富力认为收购万达酒店很值 机构却说买贵了

发表时间:2019-08-13

  经济观察网 记者 田国宝7月20日,在招商证券电话会议上,富力地产董秘胡杰对前一天收购万达酒店的交易进行详细解释,他认为,77家酒店一年有50亿元现金流,200亿元收购对价4年即可以收回来,“通俗地说富力买了只可以下蛋的母鸡。”

  在7月19日万达、融创、富力三方签约仪式上,王健林发表讲话是也认为富力捡了个大便宜,“放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。”20日,交易三方旗下上市公司股价出现较大幅度上涨,说明交易获得了资本市场认可。

  7月19日,万达与富力签订协议,富力以199.06亿元价格收购万达旗下76家酒店全部股权及1家酒店70%的股权。77家酒店建筑面积38.65万平方米,共有23202间客房,折合成本每平方米6100元。

  据胡杰透露,富力和万达在上周日(7月16日)才开始谈判,“收购成本确实有变化,到签约前最后一刻才定下来。谈判过程大的东西之前已经谈完了,富力只接受6折。”解释了签约当天背景板变化。

  按照双方约定,交易付款共分三期,签约3天内富力向万达交20亿元定金;3个月内具备交付条件后再次支付80亿元,并完成交割;2018年1月31日前支付完成最后99.06亿元交易尾款。

  在富力看来这显然是一笔比较划算的买卖,胡杰在招商证券电线亿元,交易价格仅为账面净值的6成,每家平均收购成本接近2.6亿元,富力自己开发一家酒店成本是5.4亿元。

  自己开发不仅成本高,而且新建酒店需要4-5年才能成熟,如果自建77家酒店至少需要20年时间。从万达收购过来的77家酒店多数已经进入稳定盈利阶段,富力接手后省去大量前期费用。

  不过申万宏源证券并不看好这笔投资,其认为,77家酒店除去未开业的2家,2016年共实现利润8.74亿元,全部开业后净利润不会超过10亿元,“给予目标估值约为10倍PE,则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元。”

  按照申万宏源的说法,富力花费199亿元购买万达77家酒店,非但不是“买了只下蛋的母鸡”,而且还多花了近百亿代价,“虽然富力收购万达77家酒店与账面净值相比折价40%,但我们认为该收购价格并不如想象中地有吸引力。”

  双方另一个争议焦点是关于购买万达77家酒店后,富力的杠杆变化,富力认为在账面净值的基础上折价40%,降低了富力的负债率。而申万宏源则认为收购完成后,富力地产的杠杆率升高了。

  胡杰表示,万达将77家酒店资产、土地权益剥离到子公司,富力收购子公司,交易完成后,富力的净资产增加了100多亿元,负债率从2016年79.9%可以下降到74.9%-75%,收购改善了富力资产负债水平。

  胡杰进一步指出,2017年上半年富力完成400亿元收入,富力自有资金较为充足,可以覆盖收购支出,不会带来现金压力,而且万达已经将77家酒店债务进行剥离,富力收购后不会增加新的负债。

  申万宏源则认为,2017年上半年富力实现合约销售390亿元,同比增幅为30%,而核心开发商(申万宏源研究行业覆盖开发商)同期销售收入同比增幅为56%,富力上半年销售增幅在核心开发上中位居倒数第三,远远落后于平均值。

  同时,富力上半年拿地支出高达200亿元,超过2016年全年140亿元拿地金额,截至2016年末,富力总负债高达1230亿元,净权益负债率为175%,也远远高于核心开发商78%的平均水平。

  申万宏源预期,2017年富力中报中,其总负债规模和净权益负债率还将进一步上升,“而在房企融资不断收紧的情况下,富力销售前景不甚明朗,净负债率继续上升,均加剧了我们的担忧。”

  为此,申万宏源将富力目标价定位10.5港元,与当前富力股价相比相差18.7%,香港马会开奖资料,“我们重申富力地产减持评级”。